רקע:
שלום, יהודי ירושלמי מדורי דורות הדר ברובע היהודי, העמיד את דירתו בת השלושה חדרים לשכירות של 14 יום למשך חג הפסח והימים שקודמים לו.
בתקופה זו רגילים אנשים תושבי חו"ל לשכור דירות בעיר העתיקה ובאיזורים הסמוכים לה ומשלמים עבור השכירות תשלום מיוחד, היקר יותר משכירות רגילה (בתשלום חודשי למשך שנה).
שלמה, ידידו של שלום מהישיבה, אשר התחתן וכעת מתגורר בחו"ל היה מעוניין לשכור משלום את הדירה למשך כל תקופת השכירות. על מנת לאבטח את עצמו - שילם מראש את כל דמי השכירות, סך המסתכם ב-2,800 דולר (200 דולר ליום).
בעקבות המאורעות של התקופה האחרונה והתדרדרות המצב הביטחוני, החליט שלמה לבטל את נסיעתו לארץ והודיע לשלום על ביטול השכירות. ניסה שלום בכל כוחו למצוא שוכר אחר אך לשווא. הגיע חג הפסח ושלום לא הספיק למצוא שוכר חלופי תחת שלמה, והדירה נותרה ריקה.
למחרת החג התקשר שלמה לשלום וביקש ממנו שיחזיר לו את מלוא כספו, עקב אשר לא השתמש בדירה כלל.
לעומתו טוען שלום שזכאי הוא לעכב את מלוא הסכום או לפחות את חלקו, מכיון שעקב הביטול הפסיד בזה שלא הספיק להביא שוכרים אחרים לעונה זו. יש לציין שבנתיים (במהלך החג) נשארה הדירה פנויה למגוריו של שלום (בעל הדירה).
ונשאלת השאלה:
האם אכן יכול שלום להשאיר לעצמו את מלוא הסכום או את חלקו עבור מה שהפסיד ב'עונת השכרה' זו עקב ביטולו של שלמה? או שלא? ואם כן - כמה?
תשובה בקצרה:
זכאי שלמה לעכב מסכום דמי השכירות שתחת ידו אך לא את מלוא הסכום אלא כשיעור 'פועל בטל' שבסתמא משוער הוא למחצית שכר, ועל כן ישאיר אצלו מחצית מהסכום (1,400 דולר) ואת השאר (1,400 הנותרים) יעביר חזרה לשלמה.
תשובה בהרחבה:
בבואנו לדון בדין זה חשוב לדעת מספר פרטים:
1. קרקע נקנית ע"י כסף, שטר או חזקה (פעולת קניין הנעשית בקרקע או בבנין).
2. שכירות קרקע ניתן לעשות באותם אמצעים של קניית הקרקע, ובנידון דידן: בכסף.
3. קיי"ל שדין שכירות בתים כדין שכירות קרקעות.
בנדון דידן, שילם השוכר את הכסף מראש עבור השכירות, וקיי"ל שכל שהשכיר ושילם מקדמה (את חלק או את מלוא הסכום המבוקש) - כאילו אומר 'אני קונה את הקרקע מעכשיו ולאחר ל' יום', ובמקרה כזה אינו יכול לחזור בו (זאת בשונה מסתם שכירות קרקע שיכול להתנות שהקניין יהיה בעוד 30 יום ועד אז יכול לחזור בו), וזאת למרות שהכסף קיים ('לא כלתה קניינו'), מכיון שעצם התשלום מראש מראה שמתכוין שלא לבטל, ומתכוין לשמור מעכשיו את הדירה, ועל כן נתפס הקניין על המעות מעכשיו, ואינו יכול לחזור בו.
אמנם כאן ביטולו של שלמה היה לא ביטול סתם, אלא ביטול מחמת אונס, וכאן יש להבחין:
אם האונס היה מחמת 'מכת מדינה' היינו: משהו לא צפוי שהשפיע על כל אזור המגורים (דוגמת מלחמת רוסיה-אוקראינה, כאשר כולם ברחו מאזור מגוריהם) - הרי ברור שהשוכר פטור מלשלם, אלא שכאן מדובר על חשש העולה בלב השוכר, מה שלא היה בלבו בעת שתכנן לשכור את הבית וע"כ מוגדר כאונס פרטי של השוכר.
מצינו שנחלקו הפוסקים במקרה שמת השוכר בתוך תקופת השכירות, האם חייבים יורשיו לשלם את מלוא תקופת השכירות (מכיון ש'שכירות ליומא - ממכר הוא' כלומר: הקניין שנעשה עבור השכירות מחייב בתשלומים כל יום), או שאין להם לשלם על התקופה בה לא השתמש השוכר מחמת האונס. ונפסקה ההלכה כך:
אם עדיין לא נתן השוכר את התשלום עבור הימים שלא השתמש בדירה - לא יתנו יורשיו ג"כ, אך אם כבר נתן השוכר וכעת רוצים יורשיו את העודף (של הכסף לזמן השכירות שלא מומשה מחמת האונס) ינכה להם המשכיר משכר הדירה שיעור של 'פועל בטל' (המחייב אדם שמנע מחברו עבודה, לשלם לו משכורת של זמן בטלתו, אך בשכר נמוך המשולם עבור הימנעות מעבודה), ששיעורו (ע"פ הפוסקים) הוא מחצית מן השכר.
מקורות: קניין קרקע: חו"מ קצ"ה ס"ט ובסמ"ע שם, רמ"א שם ס"ה, ש"ך סימן צ"ה סק"ח, ועיין בנתה"מ רי"א סק"ה (מ"ש על הש"ך שם). דין מכת מדינה: עיין חו"מ שכ"א, ש"ך של"ה, קצוה"ח שט"ז סק"א. אונס פרטי: חו"מ של"ד ס"א ובש"ך סק"ב. פועל בטל ושכרו: קצוה"ח שט"ז ונתה"מ שם, ובט"ז של"ג סק"ב, וע"ע בכ"ז בספר שמרו משפט סימן ע"ג.
אין במדור זה משום פסיקה הלכתית ויש לפנות לרב או לבית ההוראה בכל מקרה לגופו. נכתב ע"י הרב יצחק איתן מזרחי, מכון הלכה חב"ד
לתגובות