וואלה! יהדות בשיתוף בית ההוראה שע"י מכון הלכה חב"ד במדור שבועי מרתק - והשבוע: מה יעשו דיירי הבניין שגילו לתדהמתם שחלק מקו הביוב מחובר למשאבה ייחודית, הנהרסת מידי פעם בתדירות גבוהה? ועל מי יהיה עלות התיקון?
רקע:
הצדדים הנם שכנים הגרים בבניין משותף. הבניין נבנה בשנת 2008. בתוספת לדירות אותן רכשו הדיירים, הקבלן הציע למכירה מחסנים שנבנו בתחתית הבניין. רוב דיירי הבניין רכשו מחסנים.
במחסנים נבנו דירות להשכרה - שלא על פי היתר הבניה (להלן: יחידות הדיור). היות שיחידות הדיור מתחת למפלס קרקע הבניין, בנה הקבלן בור ביוב בגובה הקרקע וחיבר אליו משאבות מיחידות הדיור המעלות את מי השופכים אליו, דרך קו ביוב שמיועד אך ורק ליחידות הדיור.
הדיירים הגיעו להסכמה שכל מי שמשכיר דירה מיחידות דיור אלו, ישלם תוספת תשלום לוועד בית עבור יח"ד זו. כמו כן, אם יש עלויות של תיקון הנוגעות לכלל הדיירים, מי שיח"ד שלו מושכרת משלם עבור התיקונים, ומי שיח"ד שלו עומדת ריקה מעבר לחודשיים, פטור מתשלום.
במהלך השנים היו תיקונים לא מועטים הנוגעים לבור הביוב. היה שרברב קבוע שמטפל בתקלות, ועלות התיקונים נעה בין 2000 ₪ ל-10,000 ₪ לשנה. כמות התקלות הייתה תמוהה בעיני הדיירים, והיה קשה להעריך מי גורם לנזקים בקו הביוב. מה שכן ההם ידעו דבר אחד, שאחד הגורמים לתקלות היה הצטברות מגבונים, שגרמו לסתימות רבות, אף שהיה ידוע לכולם שאסור לזרוק מגבונים לשירותים, וגם נכתב זאת בריש גלי בלוח המודעות של לובי המחסנים (היח"ד) של הבניין.
בתאריך 1/11/20 היו רק 2 דירות מושכרות, ונוצר מצב שלאחר שלושה שבועות בלבד לאחר שהושכרה הדירה לבחור אחד, הייתה תקלה בקו הביוב, למרות שרוב הדירות היו ריקות.
לצורך בדיקה מעמיקה הובא אינסטלטור מומחה, שנכנס לעובי הקורה כדי להבין מה גורם לנזקים, ובדק כל צינור כדי לתת פתרון מערכתי.
להפתעת הדיירים, האינסטלטור גילה שאל קו הביוב הייחודי, מחוברות גם שלוש דירות רגילות מהבניין. אותן דירות היו מחוברות באופן חלקי לקו זה, כגון שירותים או מטבח של חלק מדירות אלו.
גילוי זה הסביר את ריבוי הסתימות והתקלות, כיון שממטבח זורמים שומנים לקו, מתקשחים בעצמם ומקשיחים ניירות וכדו'. כמו כן, התברר שהדיירים בדירות אלו לא מודעים די הצורך לרגישות הגבוהה של קו הביוב הייחודי וזרקו לשם מגבונים.
לצורך תיקון הקו יש להשקיע כ-18,000 ₪ לתיקון עכשווי, ועוד השקעה של כ-32,000 ₪ לשיפור עתידי של הקו. סכומים אלו לא כוללים את עלות התיקונים שהיו במהלך השנים.
אלא שחלק מהדיירים טוענים שזו הפעם הראשונה בה השכירו את היחידת דיור שלהם למטה, וכן חלקם לא התגוררו למעלה במהלך השנים (והשכירו הדירות לאחרים), כך שלטענתם יש להתחשב בהם בתשלום למפרע, כיון שלא היה מעשה ידיהם. מה גם שבעלי הדירות העליונות העלו טענה שזה היה אונס ממש ושלא ידעו כלום על הנ"ל ומשכך - אינם צריכים לשלם מאומה, לא על העבר, ולא על התיקן להבא.
ונשאלת השאלה:
האם ניתן לתבוע את הקבלן על כך שהוא חיבר את הדירות הרגילות לקו הביוב הייחודי, שאמור היה לשמש רק את דירות ההשכרה? ואיך לחלק את ההוצאה בין הדיירים? ובאופן שיש לדייר בדירות העליונות גם דירה שכורה למטה, כיצד ישלמו?
תשובה בקצרה:
אין ספק שנעשה לדיירים אלו עוול, אך לפי דבריהם עצמם - טענתם היא כלפי הקבלן (שאינו נוכח בבית הדין) ולא כלפי שכניהם, על כן טוב לעשות פשרה מקיפה בבית הדין, בכפוף להסכמת הדיירים.
תשובה בהרחבה:
ראשית, האם יש עילה לתבוע את הקבלן? אכן, אך לבית הדין אין סמכות לדון בעניין זה, היות וטענותיו של הקבלן לא נשמעו בבית הדין. רק לאחר שיתבעו את הקבלן בבית הדין יהיה ניתן לשמוע את טענותיו ולפסוק באשר למידת אחריותו למה שאירע.
בנוגע לטענה של חלק מהשכנים שהם לא השתמשו במהלך השנים בקו ורק בזמן האחרון החלו להשכיר את הדירה: ההסכם קובע שמי שמשכיר את הדירה צריך להשתתף בתיקון. ההסכם אינו מבחין בין מי שהשכיר בעבר לבין מי שלא השכיר בהווה, ולכן על כולם להשתתף בתשלום כמו שאר בעלי יח"ד המושכרות. כמו כן, ההשקעה העתידית בטיפול במשאבה ובצנרת תיטיב גם עימם.
כן הוא מעיקר הדין. אך, יש מקום לפנים משורת הדין להתחשב באלו שמעולם לא השתמשו בקו, או ששימושם בקו היה קלוש ביותר, כך שלא בגללם קרה מה שקרה, ולא הם אלו שהצריכו השיפוץ, על כן יש לעשות פשרה עם דיירים אלו בהתאם לאופן השימוש בקו.
בנוגע לאחריות הדיירים שדירותיהם צורפו לקו הביוב של יחידות השכירות שלא בידיעתם ורצונם:
אמנם קו הביוב הייחודי אכן נעשה לטובת בעלי יחידות דירות השכירות בלבד, אך, החיבור בפועל של הדירות העליונות לקו ביוב זה אינו מטיל אחריות על בעליהן של דירות השכירות, אלא על כל המשתמשים בקו, שהרי בפועל הקבלן ניצל את בניין הקו לצרכים נוספים (הדירות העליונות) שאינם קשורים לבעלי דירות השכירות.
לאור זאת, הדיירים העליונים צריכים לשלם על השימוש בקו, שהרי הם שותפים בו ונהנים ממנו כפי שבעלי יחידות דירות השכירות נהנים ממנו, אף שחיבור דירתם לקו הביוב הזה נעשה בניגוד לרצונם, שהדין אומר שהיות ובסופו של דבר נהנו בקו זה במשך השנים (גם אם לא היה זה כפי רצונם) - עליהם לשלם על ההנאה שנהנו בקו. בנוסף, בשימושם הם גרמו נזקים לקו זה במשך שנים, (שעליהם למזלם הטוב אין הם נתבעים). ולכל הפחות עליהם לשלם על תיקון הקו העכשווי והעתידי.
לגבי הדיירים שדירתם מחוברת לקו הביוב הייחודי, וגם יש להם יח"ד שמחוברת אליו - עליהם לשלם פעמיים, פעם עבור הדירה ופעם עבור יחידת הדיור.
מקורות: ב"מ (ק"ח.) ועוד, שו"ע חו"מ קס"א ס"ו, ק"ע ס"א, נו"ב (מהדורא תניינא - חו"מ סימן כד).
נ.ב. אין במדור זה משום פסיקה הלכתית ויש לפנות לרב או לבית ההוראה בכל מקרה לגופו. נכתב ע"י הרב יצחק איתן מזרחי, מכון הלכה חב"ד. לתגובות: publish@smslarav.co.il